מהפך באשדוד

אחרי תל אביב ויפו דורגה העיר אשדוד לעיר עם התשואה הגבוהה ביותר עבור דירות 2 חדרים.  אשדוד כמו אשקלון השכנה שלה זכתה לעליית מחירים גבוהה ביחס לשאר הערים בישראל בשנת 2016, גם במחירי הדירות וגם במחירי השכירויות בעיר. שיעור התשואה לדירות 2 חדרים לדוגמא הגיע לכ – 20%.

מה שהפך את אשדוד לאחת הערים הרווחיות ביותר להשקעה.

כיצד הפכה העיר אשדוד לכזו רווחית וכדאית?

כמו בכל דבר אחר בחיים כולם רוצים את מה שאין או את מה שקשה מאוד להשיג. כך קרה גם בעיר אשדוד, יש ביקוש רב לדירות אבל אין כמעט דירות וגם אין כמעט איפה לבנות.

כשאין היצע נלחמים על המעט שיש וכך עולים מחירי הדירות בהרבה ממה שמקובל בשוק, ומגמת המחירים באשדוד עוד צפויה לעלות. 

עתודות הקרקע הזמינות היום לבנייה הן ברובע המע"ר אשר הוקפאו בו בשלב זה כל הפרויקטים (ממתינים לשינוי ת.ב.ע) ושאר הפרויקטים שווקו כמעט ב - 100%.

פרויקט לב הסיטי ברובע הסיטי נמצא בתהליך ביצוע ושיווק. 

פרויקט מגדלי הדקל  - 675 יח"ד ב - 5 מגדלים בקו ראשון לים נמצא בביצוע ושיווק. 

פרויקט K-TOWERS 193 יח"ד בשני מגדלים נמצא ממש לקראת איכלוס. 

אשדוד מונה היום מעל ל - 250,000 תושבים והיא העיר החמישית בגודלה בישראל. 

יש באשדוד הגירה שלילית של זוגות צעירים שידם אינה משגת לרכוש דירה בעיר, אך לצד זה יש הגירה חיובית של אוכלוסיה ממעמד סוציואקונומי גבוה מאזור ירושלים, באר שבע והישובים בסביבת אשדוד ואפילו תושבי חוץ שמעוניינים לגור באשדוד. 

על מנת שאשדוד תשמור על יציבות מחירים סבירה חייבים לבנות  כ- 9,000 דירות חדשות בשנה מה שרחוק מאוד מהמציאות. 

במשך שנים נבנו באשדוד בממוצע רק כ – 350 יח"ד חדשות בשנה. בזמן שהביקוש הוא הרבה מעבר לכמות זו, מה שיצר מחסור אדיר של דירות והצעירים נאלצו לחפש דירות במקומות אחרים ולעזוב את העיר.

עד לפני כשנה היה ברור לכולם כי אין כמעט שטחים פנויים לבנייה בעיר אשדוד ומה שנשאר לבנות עליו זה רק בהתחדשות עירונית. מה שאמור להוסיף בשנים הקרובות כ – 10,000 יח"ד חדשות, אך זה לגמרי לא מספיק כשכבר עכשיו יש מחסור של למעלה מ – 20,000 יח"ד.

המהפך הגדול

ראש העיר, ד"ר יחיאל לסרי בשיתוף עם שר השיכון, יואב גלנט השקיעו מאמצים מרובים למציאת שטחים לבנייה.

הפתרון הראשון שנמצא, היה לספח לעיר את רובע הנחל הממוקם בהמשכו של  המשולש החקלאי, ונמצא בתחום השיפוט של חבל יבנה. המטרה לפתח אותו, ולהפוך אותו מייעודו החקלאי ולאפשר עליו בנייה של כ – 15,000 יח"ד חדשות.

 רובע הנחל אשר סופח לעיר אשדוד

זה נחמד ויפה אך עדיין לא מספיק. תהליך כזה לוקח כ – 5-7 שנים לפחות והדרישה לדירות באשדוד היא ממשית ובועטת עכשיו.

ואז הגיע ההפתעה הגדולה. במהלך חודש אפריל 2016 מגלים שרובע שלם אשר הוכרז כשמורת טבע בשנת 1996 זמין ומוכן לבנייה כבר עכשיו.

הכיצד? מסתבר שההחלטה להפוך אותו לשמורת טבע בוועדת התכנון בשנת  1996 אינה בתוקף. היא לא נחתמה ואושרה באופן סופי ומוחלט ע"י השר בזמנו.

כך הוגשה תוכנית לבנייה של כ – 15,000 יח"ד חדשות בסמוך לשכונות הדרומיות של אשדוד. רובן ברות הגשה במחיר למשתכן. מה שאומר שתוך 3 שנים במקרה הטוב, יכול להיות היצע גדול של דירות לצעירים בעיר, אם התוכנית אכן תאושר למרות התנגדותם של הירוקים המבקשים לשמור על שמורת הטבע.

 "הרובע הנעלם" - האם ישאר שמורת טבע או שיאושר לבנות עליו אלפי דירות. 

תוכנית מתאר חדשה לעיר

לאחר שהבין ראש העיר שכן ניתן לעשות את השינוי המבוקש, וכי התכנית מתאר האחרונה שיש בעיר אשדוד היא מאז שנות ה – 60 הוא מחליט להכין תכנית מתאר חדשה לעיר אשדוד שתתאים להיום.

תכנית המתאר החדשה אמורה להתפרסם בקרוב. והיא צופה להפוך את אשדוד לעיר של כ – 350 אלף תושבים, ולהתאים כמובן את התשתית לעיר בסדר גודל כזה.

החלק הראשון של התכנית מתוכנן לשנים 2017-2020 – אשר בו אמורות להיבנות כ – 15,200 יח"ד חדשות ועוד כ – 5,000 יח"ד בהתחדשות עירונית.

כלומר בשלוש שנים הבאות כ – 20,000 יח"ד חדשות בעיר אשדוד.

החלק השני מתוכנן לשנים 2020-2027 – תוספת של כ – 35,000 יח"ד.

כ – 30,000 יח"ד בבנייה חדשה ועוד כ – 5,000 יח"ד בהתחדשות עירונית.

מה עוד בתכנית ?

שטחים נוספים שאושרו לבנייה הם באזור פארק נחל לכיש ובשכונת בקמה. ומתוכנן גם להיבנות אצטדיון ומגרשי אימון חדשים, ובמקום האצטדיון הישן יבנו מאות יח"ד חדשות.

בנוסף הבינו באשדוד שאין ברירה וחייבים להתחיל לבנות לגובה וכמה שיותר. מגדלי מגורים בני 20 קומות ומעלה מתחילים לצוץ ברחבי העיר. כמו מגדלי K TOWERS  לדוגמא, בין המגדלים הגבוהים בישראל (40 קומות) שכבר בנויים ועומדים ממש לפני אכלוס.

 כשאין שטחים פנויים חייבים לבנות לגובה. מגדלי K TOWERS.

מתי כל זה יקרה?

כבר עכשיו משחררים בוועדה המחוזית אישורים לפרויקטים רבים שהיו תקועים בתהליכי בירוקרטיה עירונית במשך שנים, ואשדוד ממוקמת היום במקום החמישי בישראל בבניית תמ"א.

גם פרויקטים גדולים של פינוי בינוי אושרו בוועדה המחוזית לאחר שנים של המתנה:

4 מגדלי מגורים עם חזית מסחרית, כ – 680 יח"ד חדשות, חניה תת קרקעית, גני ילדים ובית כנסת יבנו ברחוב הרב שאולי לדוגמא, ויחליפו 6 מבנים טוריים עם 152  יח"ד שבנויים היום.

 פרויקטים גדולים של פינוי בינוי. 

ויש פרויקטים שכבר יצאו לדרך:

האחד ברחוב הדקל, במקום מבנים ישנים ורעועים בני 3 קומות נבנה מתחם מגורים חדש עם 5 מגדלי יוקרה בסמיכות לטיילת היורדת אל הים  – פרויקט מגדלי הדקל.

 מגדלים מגורים יוקרתיים במקום הבתים הישנים. פרויקט מגדלי הדקל. 

הפרויקט השני, בניית בניין מגורים חדש במקום מלון אורלי בירידה לחוף מי עמי.

בהחלט מהפך בעיר אשדוד, מעיר שלא הייתה בה פיסת קרקע פנויה לבנייה ומצוקת דיור קשה, יש תקווה, ובשנים הקרובות צעירי העיר יוכלו לחזור או לפחות אלו שעוד לא עזבו יוכלו להישאר בקרבת ההורים.